30年固定抵押贷款利率再度跳升，超7%！去年锁定的低利率使卖家不愿卖房，房源更少！

CAMA小编
2023年3月3日
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已更新：2023年3月3日

几年内美国住房市场将受困于3%的抵押贷款利率 ——房主为保低利率，不敢卖房

有一个“幽灵”困扰着住房市场：去年的抵押贷款利率。

30年期固定抵押贷款平均利率，本周四达到7.10%，是去年11月以来的最高数值。抵押贷款利率的提高引发了需求的下降。同时，锁定了较低抵押贷款利率的房主们选择不出售，使可用库存收紧。

截止3月3日，30年期抵押贷款平均利率还在攀升

这意味着，市场正在失去希望升值的买家，也正在失去希望升值的卖家——这种锁定效应正在制约市场的两方面。

高盛分析师在上周的一份研究报告中写道：“创纪录的房主空置率基本上已经耗尽了住房库存，并实质性地紧缩了供应。总的来说，这意味着（新建筑）的完成对当前住房的供需平衡以及最终对价格的影响不大。”

高盛补充说，即使每个在建的单户住宅都完工，并立即上市，该月的住宅供应量仍将低于历史平均水平，尽管目前在建的新房数字是历史上最大的。

随着利率越来越接近7.37%的峰值，那些在住房疫情期间锁定了较低利率的房主（或更早，因为利率已经低了好几年），正在选择不出售，保留他们的低利率，通常是3%或更低。根据高盛的数据，99%的借款人的抵押贷款利率低于6%或目前的市场利率，其中约28%的人的利率低于3%。

这样想吧，如果你承担了60万美元的抵押贷款，利率是7%，每月的本金和利息支付是3992美元。但如果是同样规模的贷款，利率为3%，你的月付款额仅略高于2530美元。

南阿拉巴马大学的金融和经济学教授鲍勃-伍德（Bob Wood）表示，他在2014年购买阿拉巴马州莫比尔的房子时，锁定了3%左右的15年期固定抵押贷款利率。

伍德说：“现在的利率上升得如此之快，[出售]根本没有意义。”

伍德和他的妻子想缩小规模，在几次定价后，他们对看到的数字感到满意。但现在房价上涨了，如果他们卖掉，他们将不得不为一个较小的房子支付几乎两倍的费用。伍德说，他们“不愿意这样做。”所以他们打算暂缓出售，等待利率缓和。

“我们有时间来做这件事，而且这并不急切。”伍德说，“所以我们只是认为，我们将渡过难关，并希望在未来12至18个月内，市场将向下移动。”远不是一家人面临这样的情况。

根据全国房地产经纪人协会的数据，1月份，现有房屋销售下降了0.7%，连续第十二次下降，所有地区都出现了同比下降。此外，根据Redfin的数据，1月份新上市的房屋数量与去年同期相比下降了18.7%。

因此，似乎库存将保持紧张，我们可能会看到更大的下降，因为99%的借款人的利率低于目前的市场利率，他们坚持使用旧的利率。

零售区经理科里-金曼（Cory Kinman）在2016年以3.68%左右的利率购买了他在加州河滨的房子，于2021年8月重新融资，利率为2.42%左右。金曼告诉我们，再融资后他的月供节省了约500美元。然而，在他得到一份在俄勒冈州的波特兰的新工作后。他没有卖掉房子，而是在波特兰租了一套公寓，在两个州之间往返工作——他说这样更便宜，因为他的抵押贷款的月供是如此划算。

“我卖不起，因为我不想失去这个利率。”金曼说，“如果我想搬回加州，这将是不可能的，因为我永远不会得到更低的利率。而且我也买不起在波特兰的房子，因为定价和利率都太高了。”

金曼说，如果利率不是那么高，他就会卖掉房子，在波特兰购买。金曼希望最终能在波特兰购买第二套房产，这样他就不必放弃低利率——如果他没有马上在加州找到工作的话。

虽然高盛预计所谓的锁定效应将限制美国住房市场，但该投资银行认为这不足以阻止房价的调整。展望未来，高盛预计全国房价在2023年将下降6.1%。

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